Pour protéger les locataires contre d’éventuels abus par les bailleurs, le législateur a élaboré des dispositifs qui régissent la fixation des loyers. Ces réglementations concernent uniquement certaines communes françaises, notamment celles qui se situent dans les zones tendues.
Les propriétaires bailleurs concernés par ces dispositifs doivent ainsi calculer leur loyer en se basant sur le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Il faut retenir que l’inobservation de cette règle n’est pas sans conséquence. Raison pour laquelle vous devez apprendre le mode de calcul du loyer suivant cette réglementation légale.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Votée fin 2018, la loi ELAN a rendu possible l’encadrement des loyers dans certaines communes françaises. Quel est le principe général de ce dispositif ? Quelles sont ses principales caractéristiques ? Qu’est-ce qui le différencie du plafonnement des loyers ? À titre de précision, l’encadrement des loyers concerne deux types de bien :
- les résidences principales.
- les résidences mixtes (bien immobilier à usage professionnel et habitation).
Principe général du dispositif en question
En application du dispositif sur l’encadrement des loyers, les loyers des logements concernés sont fixés suivant le mode de calcul imposé par ledit dispositif.
Ce mode de calcul prend en considération le loyer de référence établi par les observatoires des loyers locaux et fixé par arrêté préfectoral.
Bon à savoir : l’encadrement des loyers concerne également les colocations !
Pour que le loyer médian ne bloque pas indéfiniment la valeur des loyers sur le marché, le législateur a élaboré le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré :
- Le loyer de référence majoré correspond au montant du loyer de référence majoré de 20 %.
- Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence réduit de 30 %.
Principales caractéristiques du dispositif sur l’encadrement des loyers
La date d’application du dispositif sur l’encadrement des loyers diffère d’une commune à l’autre. Pour Paris, par exemple, les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 doivent s’y soumettre. Pour Lille, l’encadrement concerne les baux signés depuis le 1er mars 2020.
L’encadrement des loyers est un dispositif non rétroactif. Dans ce cas, il ne s’applique pas aux contrats signés avant sa mise en place.
La renégociation du loyer est toutefois possible dans 2 cas :
- Le locataire est menacé d’un congé et demande la baisse de son loyer pour le faire baisser.
- Lors du renouvellement du bail, les deux parties au contrat peuvent solliciter la réévaluation du loyer.
Ainsi, le réajustement du loyer lors du renouvellement du bail n’est pas systématique. Le bailleur peut demander l’augmentation du loyer s’il estime que celui-ci est sous-évalué par rapport au prix sur le marché. Pour cela, il doit notifier le locataire au moins 6 mois avant la date prévue pour le renouvellement du bail. Quant au locataire, il peut demander la baisse de son loyer au moins 5 mois avant la fin du contrat.
Bon à savoir : en cas de changement de locataire, le propriétaire est obligé de maintenir le montant du loyer de son logement, sauf si le loyer est sous-évalué ou le propriétaire a effectué des travaux pour améliorer le logement.
Vous pouvez consulter les valeurs de référence des loyers sur le site officiel de la préfecture.
Autre astuce : si le locataire souhaite contester un loyer, il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le Tribunal d’Instance.
La différence entre encadrement des loyers et plafonnement des loyers
Il ne faut pas confondre l’encadrement et le plafonnement des loyers même si ces deux dispositifs visent presque les mêmes objectifs.
L’encadrement consiste à limiter l’évolution des loyers, c’est-à-dire à restreindre leur augmentation dans une zone déterminée.
Quant au plafonnement, il consiste à imposer des montants maximums que les bailleurs ne peuvent pas dépasser lorsqu’ils fixent leur loyer.
Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers en France ?
En France, les zones tendues comptent environ 28 agglomérations. Elles regroupent les zones géographiques où l’offre immobilière n’arrive pas à satisfaire les besoins de la population. Cette situation profite aux bailleurs qui n’hésitent pas à proposer des loyers exorbitants. Raison pour laquelle le régime obligatoire a mis en place ce dispositif pour mieux les encadrer.
Seules les communes qui respectent les critères d’éligibilité à l’encadrement des loyers peuvent appliquer cette mesure.
Bon à savoir : toutes les communes situées en zones tendues ne sont pas soumises à l’encadrement de loyer. Le régime obligatoire a élaboré d’autres dispositifs adaptés à leurs besoins et caractéristiques :
- logement conventionné par l’Anah.
- logement HLM.
- logement loi de 1948.
- sous-location…
Il faut retenir que cette nouvelle mesure d’encadrement de loyer est déjà en vigueur à Lille (zone tendue) et à Paris (zone très tendue). Les autorités compétentes prévoient aussi de l’appliquer dans d’autres communes comme Lyon, Grenoble et Montpellier.
Quel est le mode de calcul de l’encadrement des loyers ?
Pour calculer le loyer, vous devez vous baser sur le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. L’établissement de ce loyer médian prend en considération plusieurs critères :
- la zone d’implantation du logement.
- l’année de construction du bien immobilier.
- le nombre de pièces qui compose le logement.
- le type de location choisi par le bailleur (location vide ou location meublée).
En France, la période de construction est divisée en 4 :
- avant 1934.
- entre 1946 et 1970.
- entre 1971 et 1990.
- après 1990.
Exemple de calcul d’encadrement des loyers
Vous disposez d’un appartement non meublé de 45m² à Paris. Il est construit en 1972, soit entre 1971 et 1990. Le loyer de référence correspondant à votre logement est de 22,30 €/m². Le loyer minoré est de 15,61 €/m² et le loyer majoré s’élève à 26,76 €/m².
En principe, le loyer de référence de votre logement est de 1003,5 € (22,30 x 45). Cependant, vous pouvez également proposer un loyer allant jusqu’à 1204,2 € (26,76 x 45).
De nombreux professionnels mettent à disposition différents outils en ligne comme des formulaires à remplir pour vous aider à calculer les loyers. Ces outils tiennent compte des conditions imposées par les dispositifs légaux. Néanmoins, le choix du site sur lequel vous allez simuler le calcul du loyer importe beaucoup. Il s’avère donc judicieux de privilégier les sites fiables et sérieux.Pour protéger les locataires contre d’éventuels abus par les bailleurs, le législateur a élaboré des dispositifs qui régissent la fixation des loyers. Ces réglementations concernent uniquement certaines communes françaises, notamment celles qui se situent dans les zones tendues.
Les propriétaires bailleurs concernés par ces dispositifs doivent ainsi calculer leur loyer en se basant sur le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Il faut retenir que l’inobservation de cette règle n’est pas sans conséquence. Raison pour laquelle vous devez apprendre le mode de calcul du loyer suivant cette réglementation légale.
Les risques encourus en cas d’inobservation des dispositifs sur l’encadrement des loyers
Le non-respect des mesures relatives à l’encadrement des loyers donne lieu à des sanctions administratives. En effet, si l’inobservation est commise par une personne physique, celle-ci peut encourir une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. Cette sanction peut atteindre jusqu’à 15 000 € pour une personne morale.
Est-il possible d’échapper à cette mesure d’encadrement de loyer ?
En effet, il n’y a pas moyen d’échapper à cette mesure tant que le bien loué sert de résidence principale au locataire. Pour sortir de ce dispositif, il faut basculer vers d’autres types de location. Pour un bien immobilier situé à Paris, par exemple, le propriétaire est libre de fixer le loyer dans 3 cas :
- location à une société pour un bail de logement de fonction.
- location en vue d’une résidence secondaire.
- location saisonnière.