Vous avez envie de vous acheter une résidence secondaire ? de craquer sur une maison au bord de la mer ? Vous hésitez car cela va vous coûter cher à l’achat et à entretenir ? Et pourquoi ne pas investir dans votre résidence secondaire en mettant celle-ci en location saisonnière ?
Nous vous avons concocté un comparatif de quelques villes touristiques / stations balnéaires où il fait bon vivre afin de connaître celles où vous aurez le moins d’effort d’épargne à faire pour bénéficier d’une résidence secondaire en prenant l’exemple de l’achat et de la mise en location saisonnière d’un appartement avec une chambre.
Périmètre de l’étude de marché des résidences secondaires
A noter que les mensualités de prêt sont calculées par rapport à un taux de 1,36 (source MeilleurTaux en Mars 2021) comprenant le taux d’intérêt du prêt et le taux d’assurance sur une durée de prêt de 20 ans. Concernant les prix des nuits, j’ai récupéré les prix des nuits en pleine saison sur la plateforme Airbnb en prenant les logements idéalement situés (plein centre, vieille ville, à côté de la plage, etc..) avec 1 chambre et 1 lit pour un séjour de 2 personnes. J’ai mis par défaut un taux d’occupation pour la location courte durée de 40% faute de trouver des informations exactes sur internet. N’hésitez pas d’ailleurs à me donner des informations dans les commentaires sur les taux d’occupation si vous êtes vous même déjà propriétaire d’un bien situé sur les villes de cet article. De plus, je suis parti du principe que cette résidence secondaire sera éloignée de chez vous et que vous ne pourrez donc pas gérer les entrées / sorties par vous-même et qu’il vous faudra vous offrir les services d’une conciergerie spécialisée dans la gestion de biens pour de la location courte durée. Ce type de service vous prendra 20% de commission sur vos loyers. Enfin j’ai compté par défaut 300€ de charges par mois pour les charges, la taxe foncière etc ..
Où acheter une résidence secondaire en bord de Mer
Villes touristiques du Sud Ouest
Arcachon
Le bassin d’Arcachon amène 550.000 touristes rien que sur les mois de Juillet et Août. Pour vous offrir un appartement 2 pièces dans le centre d’Arcachon, il faudra débourser 5515€ par mètre carré, soit 220.600€ en moyenne pour 40m2. Sans apport, cela vous fera un prêt de 1076€ sur 20 ans. Un logement de ce type se louera, en location saisonnière, en moyenne 132€ dans les quartiers prisés d’Arcachon proche de la plage. Si vous réussissez à louer votre T2 40% dans l’année, cela vous fera gagner en moyenne par mois 1587€. Pas mal non ? Par contre si vous commencez à retrancher la commission de la conciergerie, c’est-à-dire 317€ et les 300€ de charges, vous aurez donc un cash-flow négatif de 109€ par mois en moyenne.
La Rochelle
Vous serez charmé par la ville authentique de la Rochelle. Sachez tout de même que s’acheter un 2 pièces dans la ville portuaire de la Rochelle vous coûtera en moyenne 144.000€, soit environ 3600€ le m2. Si votre bien est dans un bon quartier, bien placé, vous pourrez louer en moyenne une nuitée aux alentours de 151€. En louant votre bien 40% par mois, votre résidence secondaire à La Rochelle vous rapportera 1812€ mensuellement. En enlevant les mensualités de 704€, les 362€ de frais de gestion et les 300€ de charges, vous aurez un cash-flow positif de 445€. Vous n’aurez donc aucun effort d’épargne à faire si votre bien remplit toutes les conditions listées ci-dessus.
Biarritz
Biarritz, ville de la côte basque, fait partie des stations balnéaires préférés des français. C’est d’ailleurs une ville où 41% des logements sont des résidences secondaires. Avec 5532 € / m2 pour un T2 (221.200€ pour 40m2), cela en fait la ville la plus chère de notre sélection pour acquérir une résidence secondaire dans une ville du Sud Ouest. Mais avec 183€ le prix de la nuit à Biarritz, c’est également l’endroit où l’on peut louer le plus cher. Ce qui nous donne au final, pour un T2 loué à Biarritz avec un taux d’occupation de 40%, 2196€ en moyenne de revenus de location chaque mois, ce qui couvre : le prêt de 1082€, les 439€ de frais de conciergerie et les 300€ de frais / charges. Il vous restera même 375€.
En résumé pour notre sélection du Sud Ouest
| Ville | Prix nuitée | Coût m2 | Prix T2 | Mensualités | Loyers mensuels | Coût conciergerie | Coût charges | Cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Biarritz | 183 € | 5 530 € | 221 200 € | 1 082 € | 2 196 € | 439 € | 300 € | 375 € |
| Arcachon | 132 € | 5 515 € | 220 600 € | 1 079 € | 1 587€ | 317 € | 300 € | -109 € |
| La Rochelle | 151 € | 3 599 € | 143 960 € | 704 € | 1 812 € | 362 € | 300 € | 445 € |
Villes touristiques de la côte d’Azur
Marseille
La ville de Marseille comptabilise en moyenne 5 millions de touristes par an ce qui en fait l’une des villes les plus visitées de France. Le prix au m2 d’un T2 dans le quartier du panier / Vieux port de Marseille est aux alentours de 2830€, soit 113.200€ pour un T2. Une nuit dans le centre de Marseille et proche du Vieux port sera louée en moyenne 132€, ce qui vous ramènera 1591€ pour 40% d’occupation, en sachant qu’une ville comme Marseille est visitée tout au long de l’année contrairement à d’autres villes citées dans cet article qui seront surtout louées durant les belles saisons et pendants les vacances scolaires. Vous gagnerez environ 420€ par mois si la concurrence des locations à Marseille le permet.
Nice
Nice comptabilise également 5 millions de visiteurs par an, elle fait donc partie des villes du Sud les plus visitées. Le coût du m2 pour s’offrir un appartement avec une chambre à Nice est de 4400€ le m2, ce qui fait 176.000€ pour un 2 pièces. La location d’une nuit à Nice sera louée environ 160€, ce qui vous permettra de gagner 367€ par mois en moyenne après avoir payé votre prêt de 861€, la conciergerie 382€ pour un mois vous ramenant 1910€ dans le mois avec un taux d’occupation à 40%.
Cannes
Selon le site de la ville de Cannes, celle-ci est visitée par près de 3 millions de touristes par an, elle fait donc partie des destinations les plus précisées de la Côte d’Azur pour les vacances. Avec un prix au m2 aux alentours de 4700€ pour un 2 pièces, c’est la ville la plus chère des villes présentées ici sur la sélection des communes de la côte d’Azur. Cannes est également la ville la plus chère avec un prix d’une nuit entre 206€ et 328€ en pleine saison. Avec 40% de taux d’occupation de votre T2 à Cannes, cela vous amènera un montant, ramené par mois, de 1259€ !
En résumé pour notre sélection du Sud Ouest
| Ville | Prix nuitée | Coût m2 | Prix T2 | Mensualités | Loyers mensuels | Coût conciergerie | Coût charges | Cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marseille | 132 € | 2 830 € | 113 200 € | 554 € | 1 591 € | 318 € | 300 € | 419 € |
| Nice | 159 € | 4 400 € | 176 000 € | 861 € | 1 910€ | 382 € | 300 € | 367 € |
| Cannes | 258 € | 4 700 € | 188 000 € | 920 € | 3 098 € | 620 € | 300 € | 1 259 € |
Villes intéressantes en Bretagne pour une résidence secondaire
Saint-Malo
Vous acheter un T2 dans la belle ville portuaire de Saint-Malo pourrait vous coûter 146.600€ pour 40m2 soit 3665€ le mètre carré. Louer une nuit pour 2 personnes à Saint-Malo coûte en moyenne 79€, ce qui ne couvrira pas votre prêt de 720€ et les frais en tout genre, vous aurez donc à débourser chaque mois 257€.
Carnac
La commune de Carnac, comptant 4236 habitants, est située dans le Morbihan. Elle est notamment connue pour ses alignements de menhirs. Le m2 à Carnac est d’environ 4650€, soit 186.000€ pour un appartement de 40m2 comprenant une chambre. Les appartements en location courte durée à Carnac, pour 2 personnes, sont loués entre 48€ et 93€, 72€ en moyenne. Cela ne sera donc pas suffisant pour rembourser votre prêt et charges, un effort à faire de 517€ sera nécessaire en moyenne chaque mois.
Vannes
Acheter un appartement de 40m2 en tant que résidence secondaire dans la ville fortifiée de Vannes, connue pour ses étroites rues pavées, vous demandera en moyenne 112.800€ pour une superficie de 40m2. Le prix moyen d’une nuit à Vannes est de 72€ ce qui, une nouvelle fois, ne sera pas suffisant par rapport à vos remboursements et vous demandera un effort de 159€ en moyenne.
En résumé pour notre sélection de Bretagne
| Ville | Prix nuitée | Coût m2 | Prix T2 | Mensualités | Loyers mensuels | Coût conciergerie | Coût charges | Cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saint Malo | 79 € | 3 665 € | 146 600 € | 720 € | 952 € | 190 € | 300 € | – 257 € |
| Carnac | 72 € | 4 650 € | 186 000 € | 910 € | 866€ | 173 € | 300 € | – 516 € |
| Vannes | 72 € | 2 820 € | 112 800 € | 552 € | 966 € | 173 € | 300 € | – 159 € |
Tentée par une résidence secondaire en Normandie ?
Honfleur
Honfleur, située sur l’estuaire de la Seine, est une commune portuaire. Le vieux port, bordé d’authentiques maisons du XVIe au XVIIIe siècle, a inspiré des artistes tels que Claude Monet. Il faudra débourser en moyenne près de 155.000€ pour l’achat d’un 2 pièces dans cette commune de 7000 habitants. La nuit à Honfleur, en haute saison, peut se louer 122€, ce qui couvrira vos frais et votre prêt de 756€ sur 20 ans, vous aurez même un excédent de 113€.
Deauville
La ville de Deauville est une destination de Luxe. La ville est connue pour son grand casino, ses parcours de golf, ses courses de chevaux et son Festival de film. L’achat d’un appartement en tant que résidence secondaire à Deauville vous coûtera en moyenne près de 200.000€ pour un 2 pièces. Si vous passez une nuit à Deauville avec votre conjointe, cela vous coûtera environ 141€. Au fond ce montant couvrira vos mensualités et vos frais, à condition bien sûr de louer votre logement 40% dans l’année.
En bref pour la Normandie
| Ville | Prix nuitée | Coût m2 | Prix T2 | Mensualités | Loyers mensuels | Coût conciergerie | Coût charges | Cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Honfleur | 121 € | 3 862 € | 154 480 € | 756 € | 1 461 € | 292 € | 300 € | 113 € |
| Deauville | 141 € | 4 917 € | 196 680 € | 962 € | 1 699 € | 340 € | 300 € | 97 € |
| Trouville sur Mer | 159 € | 4 530 € | 181 200 € | 886 € | 1 905 € | 381 € | 300 € | 338 € |
Villes touristiques de la côté d’Opale
Wimereux
C’est maintenant au tour de Wimereux. C’est une station balnéaire située à la frontière de la ville de Boulogne-sur-Mer. C’est également une commune proche des côtes anglaises, d’ailleurs visibles par beau temps. Une nuit en location saisonnière en pleine saison à Wimereux se louera aux alentours de 93€ pour un logement pour 2 personnes. Vu qu’un appartement de 40m2 pourrait vous coûter environ 140.000€, contrairement au Touquet, la location risque de ne pas couvrir votre prêt et vos charges et vous mettrez en moyenne 75€ de votre poche.
Wissant
La commune de Wissant est située sur la Côte d’Opale, entre les caps Gris-Nez et Blanc-Nez. C’est une station balnéaire très attractive, qui multiplie sa population par huit chaque été. Wissant est également connue pour être le paradis des kitesurfeurs. L’achat d’un 40m2 vous coûtera en moyenne 142.000€ et une nuit se loue en moyenne 139€ en plein saison. C’est pourquoi, toujours si vous arrivez à un taux d’occupation de 40%, vous aurez 330€ en moyenne d’excédent à la fin du mois.
Le Touquet
La ville du Touquet est station balnéaire prisée et huppée située dans le département du Pas-de-Calais. Afin d’acheter un 2 pièces au Touquet, il vous faudra sortir en moyenne 211.000€. Hormis ce prix assez élevé, vous pourrez tout de même être gagnant en dégageant un cash flow positif. En effet une nuit au Touquet Paris Plage peut se louer dans les environ de 208€. Finalement, les mois où vous louerez votre logement avec un taux d’occupation de 40%, vous aurez 662€ de cash flow positif une fois les charges et le prêt déduit !
En conclusion pour la Côte d’Opale
| Ville | Prix nuitée | Coût m2 | Prix T2 | Mensualités | Loyers mensuels | Coût conciergerie | Coût charges | Cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Le Touquet | 208 € | 5 285 € | 211 400 € | 1 034 € | 2 496 € | 499 € | 300 € | 662 € |
| Wimereux | 93 € | 3 411 € | 136 440 € | 667 € | 1 116 € | 223 € | 300 € | – 74 € |
| Wissant | 139 € | 3 566 € | 142 640 € | 698 € | 1 668 € | 333 € | 300 € | 336 € |
En résumé sur notre sélection de villes
Et voilà, notre sélection est terminée. Celle-ci permet de donner un ordre d’idée sur quelques villes connues. Attention tout de même au niveau du taux d’occupation. En effet il est fort probable que certaines villes aient un taux d’occupation inférieur au 40% prit dans notre règle de calcul. A contrario, les grandes villes comme Marseille peuvent avoir un taux d’occupation supérieur car elles sont visitées tout le long de l’année.
Si vous avez déjà trouvé un bien, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur pour calculer la rentabilité locative de votre future résidence secondaire.
Vous avez d’autres idées de bons plans, de villes touristiques à mettre en avant pour une résidence secondaire?
N’hésitez pas à nous en faire part dans les commentaires pour que cela soit ajouté.